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不動産取引の知識detail

知識5〜8

5.(根)抵当権の付いた不動産の売買・贈与について
  不動産を登記事項証明書で調べたときに(根)抵当権がついていることがあります。この抵当権には2パターンあります。@まだ、お金を借りており返済の途中という場合とA既に完済しているが、抵当権抹消の登記をしていないという場合です。Aの場合は、既に抵当権で担保する債権はないため抵当権者と協力して抵当権の抹消登記をしてから、売買・贈与を行えばよいことになります。ただ、抵当権抹消は義務ではないので、抵当権がついたままでも売買・贈与はできますが、通常は綺麗な権利関係にしておいた方がよいと思います。

 問題は@の場合、これはまだ抵当権が生きています。よって金融機関等で住宅ローンを組んでいる場合には、勝手に登記名義人を変更することはできなくはないですが、一括返済を求めらるリスク等がありますので、抵当権者に確認してから売買・贈与するようにしましょう。

 6.個人間売買での価格の決め方について
  個人間売買において、価格はどうしようかと悩まれることがあると思います。これが正解というやり方はなく、当事者が納得するならいくらでもいいのですが、私が考える価格の決め方をご紹介したいと思います。

@ 固定資産税納税証明書や路線価を参考にする決め方
 毎年、6月頃にご自宅に届く、固定資産税納税証明書には不動産の評価額が載っています。よって、その価格を参考にするものです。ただ、この評価額は市場価格の7割程度と言われていますので、その辺りを加味する必要があります。
また、路線価を参考にすることもよいでしょう。

A 不動産屋さんに無料査定してもらうやり方
 お知り合いの不動産屋さん等がおられるなら、その方に大体の相場を聞いてみるのもよいかと思います。また、現在はネット上で、不動産の無料一括査定などのサイトもあることから、それらを利用して見るのもよいかと考えます。

B 自分で近隣の不動産価格を調べて決めるやり方
 現在、不動産屋さんもホームページをもっており、物件をネット上に掲載している場合もあることから、その情報を元に近隣の相場を確認し、それを元に価格を決めるということもできると思います。最近は、チラシや地域誌にも不動産価格はよく出てますからね。

 
 7.不動産屋さんの仲介手数料について
  不動産屋が不動産の売買を仲介した場合に、手数料として受領する仲介手数料は法律で上限が決められています。上限額は以下の通りです。

売買価格(税抜き)

仲介手数料(税抜き)
200万円以下 5%
200万円超400万円以下 4%(+2万円)
400万円超 3%(+6万円)

 仲介手数料は、不動産の売買価格の消費税課税前の価格をもとに計算します。当然、仲介手数料には消費税が課税されます。

以下、計算の一例です。

【5000万円の売買価格の不動産の場合】
  仲介手数料は、5000万円×3%+6万円=156万円


 あと、不動産屋さんは不動産の登記手続きの代行ができないことから、プラス司法書士費用が10~20万円程度かかります。
 8.不動産売買の際の支払方法(一括払いや分割払い)
  私の事務所が手掛ける事案では、支払いは一括払いが多いです。個人間売買では、不動産の価格もそこまで高額になることもなく、一括で払える範囲で取引することが多いからです。

しかし、分割払いで当事者がいいのなら、それは契約自由なので分割払いもOKです。

 その際は、ご要望に応じて、分割払いの公正証書を作成したり、抵当権を完済するまで売買不動産に設定しておくなど、当事務所では、保全措置のサポートもしております。