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U&K司法書士・行政書士・社労士・社会福祉士事務所運営

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〒752-0976 山口県下関市長府南之町3番15号

取り扱い事例detail

事例1〜7

 1)父親から建物の持分を息子に贈与した事例
  息子さんの自宅を建てるときに、お父様が一部、資金を出してくれたため税金の関係で不動産の登記を息子さん共有持分6分の5、お父様6分の1とされていたのですが、お父様がご高齢になり、相続等を考えたときに自分の持分を息子さんに生前贈与しておきたいということでした。
 不動産の評価額を調べた結果、評価額もそこまで高くなく、持分も6分の1と小さいことから贈与税もあまりかからないことを説明させていただき、息子さんとお話しされた結果、贈与契約により持分移転登記をすることになりました。持分を移転したことで、息子さんのみの不動産となりましたので、今後の手続きはやりやすくなったと喜ばれていました。
 2)法人が駐車場にするため隣人から土地を買った事例
  当事務所とお付き合いがある法人から、法人本店の隣の住人がなくなり、相続人もこの不動産に住むこともないため安い値段でいいから買い取ってほしいとの要望があったということでした。この法人も社員やお客様用の駐車場がちょうどほしかったため、快く買い取ることにしました。
 そして、この不動産を売買するためには、以下の手順を踏むことが必要でした。
@ 被相続人名義になっている不動産を相続人名義へ所有権移転登記
A 相続人と法人との売買契約と所有権移転登記
これを連続で当事務所が手続きをさせて頂きました。
 相続登記は、相続人全員さんが同意している遺産分割協議書や印鑑証明書等がいるのですが、相続人さんはお子様2名だけでしたので、比較的手続きがスムーズに行え、売買契約も無事に終了しました。
 3)病気の旦那から後妻へ土地・建物を贈与した事例
  旦那さんが末期のガンを患ってしまいまして、前妻との間にお子様がおられたのですが、後妻はほぼ面識はなかったため、現在住んでいるマンションは、自分がなくなった後も後妻に住んでもらいたいということでしたので、自分が生きているうちにマンションを後妻へ贈与したいというご依頼でした。
 通常、マンションは高額で贈与税が多くかかるのですが、法律上の婚姻期間20年以上のご夫婦の場合、贈与税の配偶者控除という制度を使うことで、課税額が2000万円まで非課税で居住用の不動産を贈与できます。
 今回、この制度の対象となることがわかったため、旦那さんから後妻へマンションを贈与し、登記名義も変更いたしました。
 これにより、旦那さんに万が一のことがあっても、後妻さんは、これまで通り住み慣れたマンションで生活していくことが可能です。
 4)相続時精算課税制度を使い、母親から息子へ不動産を贈与した事例
  この方は、お子様が3人おられるのですが、次男さんが母親と同居をして面倒をみておりました。他のお子様2人とは疎遠となっていることもあり、亡くなった旦那さんが残してくれた不動産は母親が亡くなったときは次男に相続して今後も守ってもらいたいと考えていました。

 母親が遺言をかくことも検討しましたが、遺言で次男に全部相続させるとしても2人のお子様には遺留分減殺請求権があるため相続財産分配のため不動産を売却し現金化しなくてはならないケースも想定されました。

 なので、母親が元気な時に相続時精算課税制度(一定の条件を満たす必要があります)をつかって不動産を次男へ名義変更しておくことにしました。相続時精算課税制度を使うことで、2500万円までの特別控除が使えますので、贈与税をとられずに贈与できます。
※贈与税は取られませんが、相続時に相続税の計算に加算されます。
 5)元妻へ自宅を賃貸した事例
  当事務所は、離婚手続きをサポートさせて頂くことも多いのですが、一軒家を購入されて家族3人でお住いでしたが離婚することに伴い、この家を旦那が出て行くことになりました。

 しかし、この家は、旦那さん名義であったため旦那さんは売却を検討されていたようでしたが、元妻が慣れ親しんだこの家でお子様と一緒に暮らしたいという要望が強かったため、売却せずに元妻へ賃貸することをご提案させていただき、きちんと賃貸借契約書を作成し、お互いが納得するかたちで話し合いがまとまりました。
 6)口約束の賃貸借契約を賃貸借契約書を作り書面による契約にした事例
  古いアパートを経営していた父親が亡くなり、娘さんがそのアパートを相続したのですが、父親は昔気質の人であり賃貸借契約書等も結ばす口約束で賃貸していることが判明しました。
 娘さんとしても別にトラブルもなければ、口約束のみでもいいのかなと考えられていましたが、やはり、今後のトラブル防止のためにも、娘さんにオーナーチェンジしたこのタイミングできちんと賃貸借契約書を作成することをご提案しました。

 娘さんとしても賃貸借契約書があったほうが安心だということで、アパートの入居者の方を一軒一軒訪問してしっかりとご説明させて頂き、賃貸借契約書を締結して回りました。

 賃貸借契約書は貸主だけでなく借主にとってもルールが明確になるため、双方にとってメリットがあると考えます。
 7)相続した土地の持分を兄へ売却した事例
  10年以上も前に母親が亡くなり、相続人は長男と次男の2名でしたがこの2人の兄弟は仲が悪く遺産相続でも揉めた結果、法定相続分により相続しておりました。

 そのため、母親名義であった土地も長男持分2分の1、次男持分2分の1という登記名義になっていましたが、その土地に長男が自宅を建設したいということになり、次男の持分2分の1について買い取るということでした。

 仲があまりよくないと聞いておりましたので、本当に買い取れるのか心配しておりましたが、どうも、次男さんは少々お金に困っているということであり、現金一括払いなら売却すると言って頂けましたので、早速、売買契約書を作成し、持分移転登記をさせて頂きました。